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機能を優先させた不動産業者さん
最初は、大手住宅メーカーと詰めの話まで進んでいましたが、何か物足りなさを感じていました。その結果、デザインや間取りなどよりも機能を優先させた不動産業者さんにお任せすることにしたのです。予算の制約もあったし、夫婦二人の専用住宅と考えていたので、世間とはだいぶ変わった建て方になりました。不要なベランダや廊下は省き、玄関も部屋との仕切りをつくらず、その分広くしました。１階はワンルーム、２階は寝室と多目的
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借地借家法がネックに
借地の促進もそうです。これまでは「一度貸すと半永久的に戻ってこない」という不安が貸し手側に強くありました。このため新規の借地契約が減少の一途をたどっているのも、地主側の立場に立ってみれば大いにうなずけることです。たとえば1963年には、全国の一戸建て・長屋建ての持ち家760万戸のうち、敷地が借地だったのは29％、220万戸でした。それが25年後の88年には持ち家総数2120万戸に対して、借地に建て
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不動産投資は中長期的に計画する
今、以前から比べて高いと思っても、やはり時代の流れとともに、不動産の事業というものはますます拡大し、途中多少の停滞状態はあったにしても、五年、十年と考えた時に、それはすごい勢いで資産価値が上がっていくことは、十分に予想されます。少しくらいの土地税制を強化してもダメです。国土庁の発表によりますと、地価の上昇は七年に一度やってくる、といわれていますが、最近の動きはそのテンポがさらに速まっているような気
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身舎の桁行の間数と庇のある面で表す「間面記法」
梁間方向の長さの限界は、梁として入手可能な木材の長さで決まるので、むやみと長くはできません。これでは梁間方向に広い空間をもつ建物はできません。そこで、梁間方向に広い建物を建てようとする場合、柱の外側にもう一本別の柱を立てて、それらの柱のあいだに別の梁をかけわたすのです。この部分を庇（ひさし）と呼んでいます。これに対して、もとの部分は身舎（もや）と呼びます。つまり、建物の平面は「身舎」と「庇」で構成
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総量規制に匹敵するブレーキ
私募ファンド、REIT、SPCなどは専門性はあるものの、資本金などは小さく財務的には脆弱だった。銀行が融資を絞ればひとたまりもなかった、加えてバブルの崩壊を経験した銀行は、リスク管理を強化していた。不動産担保があっても、その貸出額はその担保価値の70％程度という基準はおおむね守られていた。貸出金利は不動産価格が上かっているときは年O・3％まで下げるなど、静けさが残っていた。しかし、不動産価格の先行
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「水」に注意を怠るな
設備機器や部品、内装材などにかかわるトラブルは木造住宅に限らず、鉄骨の家でも鉄筋コンクリートのマンションでも起こります。では木造住宅ならではのトラブルはというと、例えばこんな事例が報告されています。「新築四〜五年で床下から水が流れてきたので工事業者に見てもらったら、洗濯機用防水パンの排水トラップが外れていて、床下の一部が腐っていた」「築四年。浴槽の入口の柱にシロアリによる穴があいた」「建てて一年を
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建物の耐用年数
もともと、建物の耐用年数はなにによって決められるのかという問題がある。このことは木造の建物で考えてみるとわかりやすい。ちなみに、数寄屋造りで有名な桂離宮は一七世紀の初めに住宅として建築され、木造で、華奢なつくりでありながら四〇〇年近くたっても現在まで美しい姿を保っている。一方、同じ木造でも、昭和三〇年代以降の高度経済成長期に建てられた建売り住宅は、一〇年を経過すると建物の価値がほとんど評価されなく
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「閉鎖謄本」を取得する
「スウェーデン式サウンディング法」という、50坪くらいまでの土地だったら、4ヵ所を調査する方法で6万円〜10万円くらい。不安な土地だったらボーリングつていう大掛かりな方法もありますが、これはさらに高価です。安心ですけど、ほとんどの場合、費用は買い主の負担。ただでさえいろいろ。物入りな時期なので、無駄になるかもしれない調査にどこまでお金かけるか、という話にもなりますが。業者も強引には奨められないので
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自分は気にならない嫌悪施設がある地域
第一種低層住居専用地域など、環境のいい街ほど、嫌悪施設のマイナスポイントは高く設定されますから、「住環境重視だけど、予算不足」という方は、「自分は気にならない嫌悪施設がある地域」をあたってみるのも手かもしれません。「嫌悪施設の有無なんて、現地を見に行けばすぐわかるんだから、そこの土地を買った人は事前に納得していたんじゃないの？」と思われるかもしれませんが、嫌悪施設によっては、どのくらい影響を受ける
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老朽と耐用年数の関係
改正前の旧区分所有法六二条一項では、建物が老朽し、修繕のために多大の費用を要するときに限って、区分所有者と議決権数の五分の四の賛成で建替えができるとしており、建物が老朽していると判断されない場合は全員一致の賛成を必要とした。したがって、建替え計画の当初には老朽は問題にならず、全員一致の任意建替えを目指していたのである。ところが、建替え計画が始まって以来、管理組合は建物の積極的な建物修繕を止めてしま
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住宅というのは、夫婦が中心
僕は以前から、住宅というのは、やはり夫婦が中心になって、夫婦の趣味だけで作り上げ、ふたりのカーフー、好みのスタイルで住むのが自然なのだと心から信じている。唯一夫婦のわがままで作る空間、その中で自分をすっかり解き放つべき広場なのだとね。だからこそ、子どものたわ言などあまり聞く必要はない。子どもには静かに勉強の出来る部屋をひとつ与え、そこをどうしたいのか意見を聞くだけで充分である。日本の夫婦には、人生
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ただのコンクリートと化した破たんマンション
マンションが林立する駅前エリア。この「打ちっ放しマンション」の南側には１５階建ての新築マンションが建てられている。このマンションも数軒しか住人がいる気配がない。「この１５階建てのマンションを施工したのは破たんした井上工業です。その後、売り主が代わって販売されたのですが、どうやら多くが売れ残っているようです」（地元不動産業者）井上工業とは、高崎では一大ブランドだった地元の大手ゼネコン。０８年秋に破た
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金利上昇時にはさらにきめ細かな対応が求められる
金利変動の影響を受けやすいローンだと、具体的に2年後に金利が2％a上がったらこうなるといった情報を瞬時に取り出し、提示することかできる。とくに利用者にとってローン選択の決め手として大きな比重を占めるのが、完済までの総返済額である。その点に関してもパワーポイントなどを使って、金利が何％になったら全期間固定金利型のほうが有利になる、逆に何％以下に収まれば変動要素の大きい超低金利ローンがトクになるなど金
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建物附属設備の耐用年数
建物付随設備の耐用年数を紹介します。耐用年数は、目安となります。まずは電気設備です。蓄電池電源設備は6年、それ以外のものは15年となります。給排水、衛生設備、ガス設備は15年です。冷房、暖房、通風、ボイラー設備は以下のようになっています。冷暖房設備は13年です。それ以外のものは14年です。エレベーターが17年、エスカレーターが15年となります。消火、排煙、災害報知設備、格納式避難設備は8年です。エ
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不動産の違いでダイエットに成功！
年配の知人に久しぶりにお会いし、とてもすっきりと痩せられているのにびっくりしました。以前も決して太っていた訳ではないですが、甘いものが大好きで、もっとふっくらとされていたように思います。運動か、効果的なダイエット等を試みたのかと聞いてみると、特に何もしておらず、食事も甘味も今までの通りとのことです。ただ、「もしかすると、マンションから一戸建ての住宅に引っ越した事が原因かも」とおっしゃったのです。ど
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サッシを含めて住宅資材の大半を手がける
セメント業界は、国の保護、統廃合で生き残ってきたといってもいい。活路は海外での展開。太平洋セメントは米・中・ベトナムに工場を持ち、バングラデシュなどでも手がけようとしている。次に、窯業といえばガラス、セメントも含まれるが、それ以外にも陶磁器、ファインセラミックスなどもある。その陶磁器の市場規模は4000億円前後。それを”森村グループ”のノリタケカンパニーリミテッド、ＴＯＴＯ、ＩＮＡＸなどが独占する
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人気にかげりが見えてきている
駅前にはライラック通りなどの商店街があり、日常的な生活に困ることはない。ライラック通りは一般から公募した商店街の愛称で、毎年５月ごろになると香り高いライラックが咲き誇り、地元の人たちに親しまれている。久が原３〜４丁目付近は久が原台地の最高海抜地点で、丘の上の高台には芝生やガーデニングの手入れが行き届いた邸宅が並び、有名歌手や俳優も居を構える。交通アクセスについては、主要なビジネス街に出るのに、必ず
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よく流れるので作業効率もスムーズに
ゼネコン各社が入札した新築工事見積金額は一四億三〇〇〇万円（建築坪単価四一万円）から一六億七七〇〇万円（同四九万円）だった。このうち最低見積りを出した大手ゼネコンと、次いで低い見積りを出した準大手ゼネコンが最終審査にもつれ込んだ。再度見積りを出し合った結果は、準大手ゼネコンが坪三九万七〇〇〇円を出し、僅差で逆転勝利をおさめた。解体費や外構工事も含めて坪四〇万円を切るというのは、ちょっと信じられない
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施工計画に努力しない技術者は仕事を失う
図面を見て施工数量を拾うだけなら現場を5年もやればできます。問題は拾った施工数量をいかに安く仕入れる（発注する）か、いかに安く施工をする（施工計画）かが重要なのです。このことにいつも挑戦している技術者は会社の宝物です。昔、母が私に語ってくれた話の中に「お前は手に職を持て。技術者になると食いっぱぐれが無い」という言葉が必ず入っていました。しかし、私がコンサルタントの仕事に就いてよく判ったことは、技術
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不動産業の免許を申請する者
不動産業の免許を申請する者は、三〇〇万円の営業保証金を納める。さらに支店があれば、一支店ごとに一五〇万円ずつ納めなければならない。不動産業者が倒産するなど営業不能になった場合、消費者が損害をこうむらないよう、供託所が補償するためのお金を事前にあずかっておくわけである。営業保証金を納めないかぎり、免許証は交付されない。しかし、三〇〇万円は大金ということで、中小の不動産業者は二〇万円を納めて、全国宅地
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財政支出の削減と行政の合理化
旧住宅公庫は、財投制度に基づき公的年金積立金や郵便貯金で集められた資金を管理・運用していた旧大蔵省の資金運用部からの借入金（借入金利６．５％）を原資として、個人に対して長期かつ低利の資金（貸出金利５．５％）を貸し付けていました。借入金利よりも貸出金利が１％も低いという「逆鞘」が生じていたわけですが、これを当初は税金投人により補てんしていました。その後、景気後退の影響もあって１９６５年度に補正予算で
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マンションの受注高拡大に動き始めたゼネコン
1986年に約53兆6000億円であった建設投資が、1991年には約82兆4000億円にまで増えていることがわかります。この時期は、公共工事と民間工事の両方が増えています。バブル経済が崩壊した1992年以降も、1996年まで80兆円前後を維持しています。しかし、内訳は民間工事が減少したのに対し、公共工事が増えています。これは、景気対策の一環として、公共工事の予算が増大したからです。そして、多くのゼ
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土地を選ぶときの注意点
近頃、各地で自然災害がたくさん起きています。そして多数の犠牲者や行方不明者が出てしまっています。少ししか離れていなくても全く被害のなかった家もあれば、全壊してしまう家もありました。そういった意味でも、土地選びというのは本当に大切であると同時に、人生を左右してしまうものなのです。例えば、地震による液化現象や津波、土砂崩れなど、一つの災害でもたくさんの事態が起こり得ます。すべての災害を想定して完璧な場
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賃貸アパートは釘が打てません
賃貸アパートを契約したときに、契約書にいろいろとしてはいけないことが書いてあり、サインをさせられました。そのひとつに、部屋に釘を打ってはいけないとのことです。約束だから、サインはしたんだけれども、いざ引っ越してみると、壁に絵などを飾りたいのに、釘が打てないとなると重たい額縁がかけられません。主人の母親の趣味は油絵なので、こんなの描いたのよと言っては持ってきてくださり、まあ素敵ですねというと喜んで置
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中古住宅での生活姿勢の再生
住まいは住む人に左右され、人は住まいに左右されます。住まいが生活者に合っていくこともありますが、反対に住んでいる家の不備や間取りの悪さから、知らず知らずのうちに自分たちの家族関係が変わってしまうこともあるのです。長期にわたってじわじわと変化するものですから、本人たちも気付かずにいるのでしょうが、リフォームの際にそれがわかってびっくりすることもあります。また、同じ間取りのマンションでも、収納の仕方と
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役に立つ住宅情報とは？
様々な形での住宅情報がありますが、重要なのはそこから選びだすことだと思います。立地条件や、部屋の間取り、交通機関のアクセス、病院や学校、図書館やスポーツセンターそして何より、価格について注意を払わなくてはいけません。もちろん、すべてがパーフェクトに揃っていることは珍しいでしょう。何を一番の条件として、何を我慢していくのか、もとおさがすと条件がクリアできるのかといろいろと迷うものです。思うように進ま
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心の段差をなくして外へ
下町の路地の鉢植えの置かれた空間が、内部と外部の中間地帯を生むと書いた。こういう一見ムダのように見える、どっちつかずの空間が居心地のよい空間づくりにはかかせないのだ。現在の都市空間には、そういう曖昧な空間が少ないためにストレスが多くなっていないだろうか。最近話題になっているのが、若者の引きこもりである。学校にも行かず、自室に閉じこもったまま、家の外に出かけて行くということをしない。登校しても、教室
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偏りすぎた日本の家造りの目的と、変われない法律
日本の住宅事情の悪い点ばかりを挙げてきましたが、もちろん悪いところばかりではありません。古来からの日本家屋は、通風性が良いですが、悪く言えば隙間だらけの家です。隙間だらけの家は、やはり冬は寒いですし、音も漏れやすくプライベートも損なわれます。しかし、工業化製品を用いることにより、隙間だらけの家の問題は解消されました。また、工場での大量生産により、職人不足による家の価格の高騰も、抑えることができたの
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「取引事例比較法」、「再調達原価法」とは
収益還元法の考え方が日本でポピュラーとなったのは1990年代後半くらいのことですが、それまでは日本国内での不動産投資にあたっての主な判断の物差しは、「取引事例比較法」や「再調達原価法」といわれるものでした。これらの物差しは読んで字のごとく、周辺で実際に行なわれた取引事例などを参考に時価を算出したり、建物を現状の建築単価で再建築した場合の費用などを土地代に上乗せして算出する手法です。それに対して「収
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親に援助を頼むのも近道だ
最近、いわゆる第一次取得者が、マンションを猛烈な勢いで買っている背景には、若い夫婦がコツコツと頭金をためていることのほかに、親からの援助が相当あるに違いない、と私は考えている。また、政府も若い人の住宅取得のチャンスを広げるために、親からの贈与の軽減措置を、五〇○万円から1000万円に引き上げている。ここでよく勘違いするのは、この1000万円という贈与税の軽減措置は、税の控除ではないということだ。そ
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特例が使えない相手先
特例が使えない相手先としては、次のようなものがあります。（1）その人の配偶者および直系血族。（2）その人の親族（兄弟を除く）でその人と生計を一にしている人。（3）その人の親族（兄弟を除く）で家屋の譲渡があったあと、その人とその家屋に居住する人。（4）内縁の配偶者等、その人とまだ婚姻届を提出していないが事実上婚姻関係と同様の事情にある人およびその人の親族でその人と生計を一にしている人。1〜4に該当す
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将来的に住宅需要の拡大は期待できない
わが国の出生率は２００６年に１．３２にまで下がったのが、２００７年には１．３４に若干回復しているが、ピーク時の１９７１年の２．１６には遠く及ばない。通常、人口を維持するための人口置換水準は２．０７といわれている。１人の女性がおよそ２．１人の子どもを生まないと人口は維持できないわけだが、とてもそこまで回復する見込みはない。先進国でこの人口置換水準に近いのはアメリカやフランスだが、アメリカは移民の人口
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マンションの保守・修繕など山積する問題
個人の経済格差が一段と拡大していく中で起きてきた。老朽マンションが増えてくると同時に、今後、避けられない大きな問題となる。また、ここ数年間に乱立した超高層マンションについても、未知の問題が潜んでいる。地震や火災などの災害に、本当に安全で安心なのか。同時に、災害時には、どんなことが起きるのか。現在、想像上でしか考えられない。これから二〇年、三〇年と時が経ち、経年劣化していくと、必要な保守・修繕にどれ
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自力で資金調達、お金が借りられるか
どのぐらい自力で資金調達、お金が借りられるかですが、いまは昔と違って非常に借りやすくなっています。というのも、マイホームのためならば、いろいろな手段で住宅ローンが3000万円、4000万円ぐらいまで借りられるという現実があるのです。公的な融資制度がとても充実してきていますからね。以前は、家を買うというとすぐに民間の銀行ローンということになり、また銀行もドンドン貸してくれましたが、最近は住宅ローンと
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職人気質の心を動かす一品生産
入居後、自宅にその営業マンと食事に誘われた。完成した家は、2時間私に熱弁を振るった夢そのものだった。その席でその営業マンが秘話を話してくれた。「Oさん、わたしはじめてですよ。現場の職人さんが泣いたのをはじめて見ましたよ」「えっ、どうして」「Oさんも長いこと営業やってたからわかると思うんですけど、奥様って夢が多すぎて、妥協しないから、はやく片付けたいと思うハウスメーカーの仕組みからは嫌われるんですよ
職人気質の心を動かす一品生産... の続きを読む
自分にとって相性のいい営業マンと家づくりを
簡単な見極めをお教えしよう。あなたはどの型に属しただろうか。あなたにとって一番相性がいいのは、感覚型と友好型、主導型と分析型は相性がいい。家づくりの過程上、一番ストレスが感じられない営業マンとの組み合わせが、この組み合わせだ。次にいいのは、縦の組み合わせである。感覚型と主導型、友好型と分析型だ。最悪なのが、斜めの組み合わせである。感覚型と分析型、主導型と友好型は相性が悪い。これは、一般の会社の上司
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